Dans la foulée de mon post précédent et ma réflexion sur les personnes qui sont dans refus du « système », je tombe un peu par hasard sur un article expliquant les pièges quand on  achète de l’immobilier à l’étranger ( site de Kathleen Peddicord) .  L’article original est ici, et j’en ai extrait la partie que je trouvais la plus intéressante – qui met en évidence ce qu’on considère comme acquis et évident quand on vit dans un pays avec un gros « système » … et qui en fait ne l’est pas du tout dans le reste du monde.

Le système qui protège le citoyen a aussi des effets pervers évidemment, tout comme une maladie auto-immune peut tuer un individu sur la base de mécanismes qui sont censés le protéger.

A méditer le jour on reçoit une feuille d’impôt incompréhensible (mon cas ce matin)  et de manière générale quand on se sent oppressé par un système social trop complexe et trop réglementé.

A méditer aussi si et  comment la technologie a le pouvoir de changer tout cela dans les années qui viennent, avec des outils comme la Blockchain, sans tomber dans le futurisme bisounours. En garantissant des transactions individuelles sans autorité de contrôle, il n’y a ni arnaque possible, ni bureaucratie envahissante. Encore faut il 1. Se prémunir des attaques structurelles (un code informatique reste un code informatique, il n’a pas de super-pouvoirs et peut toujours se faire hacker) 2. Avoir numérisé tout le cadastre  – et 3.Accepter la dépendance à une infrastructure informatique qui, pour encore quelques décennies sans doute, nécessitera d’autres infrastructures en amont (électricité notamment) opérées par des humains qui peuvent toujours tomber en panne.

L’idée de faire un cadastre utilisant la Blockchain existe. Et ironiquement, il semblerait que ce soit un mensonge en ce qui concerne le Honduras, dont on a beaucoup parlé (source ici) alors que la Georgie travaillerait dessus sans faire de bruit (source ici), mais ce n’est peut-être pas vrai non plus 🙂

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The rules to do with buying a piece of real estate change when you leave the developed world and enter the emerging one. No, that’s not right. It’s not that the rules change. It’s that, in the undeveloped world, there are no rules.

Right now, I know of a high-profile developer in Nicaragua who, for six years, has been selling land he doesn’t own.

I know of a developer here in Panama who, for years, has been selling land he doesn’t “own,” at least not formally. It’s rights of possession land. The developer assures buyers that rights of possession is “as good as title.” But it’s not. He knows it’s not. Now you do, too.

I knew a developer 25 years ago on the Honduran island of Roatán who made a business, for a while, selling land he didn’t own. He took US$20,000 deposits from buyers for about a year… then he disappeared into the Caribbean. As the guy selling the lots didn’t own them… the people buying the lots realized, too late, that they didn’t own them either. What were they to do?

I knew a real estate agent in Granada who told me one afternoon, over drinks, that he wished I’d stop banging the Buy Title Insurance drum so loudly. “It interferes with sales,” he complained.

These guys aren’t diabolical, necessarily. They’re trying to make a living, and they’re doing it in parts of the world where follow-through isn’t always a priority.

When you entertain a conversation about the purchase of a piece of real estate in the United States, you do it confident of certain things. You take for granted, for example, that the person offering to sell you the piece of real estate owns it. You assume that he owns it freehold—that is, that he has clear, unencumbered title.

If you’re considering buying into a development, you believe that the infrastructure and amenities promised by the developer will be delivered. If his materials indicate that a marina will be built, then a marina will be built.

You don’t worry that the price you’re being quoted might be dramatically greater than the price being quoted for the same piece of real estate by another agent also representing it for sale. It would never occur to you that the same house, for example, could be listed with three different agents at three different prices.

You don’t question the boundaries indicated by the seller… or the right-of-way… or whether all the required permits for development and construction were obtained…

You take these things for granted, confident not only that you don’t have to worry about them, but also that, should something go wrong, you’ll have some recourse. There’ll be some agency where you can file your grievance. And, worst case, there’ll always be somebody you can sue… right?

There’s no Honduran government agency that regulates the sale of real estate to foreign buyers, and how are you going to sue somebody in Nicaragua?

You aren’t. So you need to make sure you don’t end up in a situation where that seems your only option.

This living and investing overseas stuff is uncertain, unpredictable, and by no means guaranteed. Markets go down as well as up. Administrations turn over. Investment climates cool. Promised infrastructure is sometimes not delivered. People are cavalier in their representations of the facts, optimistic in their visions of what’s to come.

(traduction pour les non anglophones) : 

Les règles pour un achat  immobilier lorsque vous quittez le monde développé sont différentes. Non, ce n’est pas ça. Ce n’est pas que les règles changent. C’est que, dans le monde sous-développé, il n’y a pas de règles.

En ce moment, je connais un promoteur de haut niveau au Nicaragua qui, depuis six ans, a vendu des terres qu’il ne possède pas.

Je connais un promoteur ici au Panama qui, pendant des années, a réalisé la vente des dont il n’était pas «propriétaire», au moins pas officiellement. Il avait des  de possession. Le promoteur garantit aux acheteurs que le droit de possession est «aussi bon que le titre de propriété. » Mais ce n’est pas vrai. Il sait que ce n’est pas vrai. Maintenant, vous aussi.

Je connaissais un promoteur il y a 25 ans sur l’île hondurienne de Roatan qui pendant un certain temps, a réalisé la vente de terres qu’il ne possédait pas. Il a encaissé  20.000 $ des dépôts d’acheteurs pendant environ un an … puis il a disparu dans les Caraïbes. Comme le gars qui vend les lots ne les a pas possède pas … les gens qui achètent les lots réalisent, trop tard, qu’ils ne les possèdent pas non plus. Que devaient-ils faire?

Je connaissais un agent immobilier à Grenade qui m’a dit un après-midi, autour d’un verre, qu’il voulait que je cesse d’insister sur le « Buy Assurance Titre « . Ca interfère avec les ventes, » il se plaignait.

Ces gars-là ne sont pas diaboliques, nécessairement. Ils essaient de gagner leur vie, et ils le font dans certaines parties du monde où le suivi des actions est pas toujours une priorité.

Lorsque vous pensez à un achat immobilier aux États-Unis, vous avez une confiance implicite en certaines choses. Vous prenez pour acquis, par exemple, que la personne qui propose de vous vendre la maison ou le terrain en est propriétaire. Vous assumez qu’il est propriétaire en pleine propriété.

Si vous envisagez d’acheter dans un lotissement pas encore construit, vous pensez que l’infrastructure et des équipements promis par le développeur seront livrés. Si ses docuemnts indiquent qu’une marina sera construite, ce sera la cas.

Vous ne vous inquiétez pas que le prix que vous allez payer  peut-être considérablement supérieur au prix étant proposé pour la même maison par un autre agent représentant également le vendeur. Il ne viendrait pas à l’esprit à vous que la même maison, par exemple, pourrait être répertoriée avec trois agents différents à trois prix différents.

Vous ne remettent pas en cause les limites du terrain indiquées par le vendeur … ou le droit de passage … ou si tous les permis requis pour le développement et la construction ont été obtenus …

Vous prenez ces choses pour acquises, confiants que non seulement vous ne devez pas vous inquiéter à leur sujet, mais aussi que, en cas de problème, vous aurez un recours. Il y aura une administration où vous pourrez déposer votre grief. Et, pire des cas, vous pourrez toujours faire un procès à quelqu’un pour faire valoir vos droits.

Il n’y a pas d’organisme gouvernemental au Honduras qui réglemente la vente de biens immobiliers à des acheteurs étrangers, et comment allez-vous poursuivre quelqu’un au Nicaragua?

Vous ne pourrez pas. Donc, vous devez vous assurer de ne pas se retrouver dans une situation où cela serait votre seule option.

Investir dans l’immobilier à l’étranger est incertain, imprévisible, et nullement garanti. Les marchés baissent et montent. Les administrations changent. Le climat d’investissement peut « refroidir ». infrastructure promise est parfois pas livrée. Les gens sont cavaliers dans leurs représentations des faits, et optimistes dans leurs visions.